Un crédito hipotecario es la deuda más larga que va a tomar la mayoría de la gente: veinte o treinta años pagando algo que se decide en un par de semanas. Esta guía no promete tasas ni recomienda bancos. Explica de qué está hecho el dividendo, para que puedas comparar dos ofertas y ver cuál es realmente más barata.
Lo primero: el banco no financia el precio, financia la tasación
La regla básica es que el banco presta un porcentaje del valor de la propiedad, no del precio que acordaste con el vendedor. Y ese valor lo fija un tasador que contrata el banco.
Si compras en 3.000 UF y la tasación llega en 2.800 UF, el crédito se calcula sobre 2.800. Con un financiamiento del 80%, el banco pone 2.240 UF y tú tienes que poner 760 UF, no las 600 que habías presupuestado. La diferencia entre precio y tasación la pagas tú, completa y al contado.
Es el ajuste que descoloca a más compradores primerizos, y aparece tarde en el proceso, cuando ya hay una promesa firmada.
El pie: cuánto pones tú
El estándar del mercado es un financiamiento del 80%, o sea un pie del 20%. Hay ofertas de 90% para perfiles muy sólidos, y suelen venir con tasa más alta: el banco cobra por asumir más riesgo.
Hay una excepción vigente que conviene conocer. El subsidio al crédito hipotecario del Minvu permite comprar viviendas nuevas de hasta 4.000 UF con un pie del 10%, y además reduce la tasa de interés entre 0,61 y 1,16 puntos. Aplica a promesas de compraventa desde el 1 de enero de 2025 y está disponible hasta el 27 de mayo de 2027 o hasta agotar los 50 mil cupos, lo que pase primero.
Si además vas a usar un subsidio habitacional para el pie, revisa los tramos del DS1. Y ten presente que el subsidio se acredita con una cuenta de ahorro para la vivienda que debe existir desde hace doce meses.
El dividendo no es solo capital e interés
Cuando pides una cotización te van a mostrar un dividendo mensual. Ese número trae adentro cuatro cosas, y solo una es el préstamo:
| Componente | Qué es | ¿Se puede negociar? |
|---|---|---|
| Capital | La devolución del monto prestado | No |
| Interés | Lo que cobra el banco por prestarlo | Sí, cotizando en varias partes |
| Seguro de desgravamen | Paga la deuda si el titular fallece | Sí, puedes contratarlo por fuera |
| Seguro de incendio y sismo | Cubre el inmueble que garantiza el crédito | Sí, puedes contratarlo por fuera |
Información compilada y verificada por Redacción CDC a partir de fuentes públicas. Última revisión: 5 de Septiembre de 2026.
Los dos seguros son obligatorios, pero no estás obligado a contratarlos con el banco. Puedes cotizarlos con una compañía de seguros y presentar la póliza. En créditos largos la diferencia acumulada no es menor, y es de los pocos componentes donde una gestión de una tarde se nota todos los meses.
El único número que sirve para comparar: la CAE
Dos bancos te pueden ofrecer la misma tasa de interés y salir muy distinto. Uno cobra comisiones, el otro no; uno amarra los seguros, el otro no. La tasa sola no compara nada.
Lo que sí compara es la Carga Anual Equivalente, la CAE, que expresa en un solo porcentaje el costo total del crédito: interés más comisiones más gastos asociados, en el mismo plazo. Entre dos ofertas del mismo monto y plazo, la de menor CAE es la más barata. Es una cifra que las instituciones están obligadas a informar, así que pídela por escrito y compárala sobre el mismo plazo, porque cambiar el plazo cambia la CAE.
Plazo: el que baja el dividendo y sube el costo
Alargar el crédito de 20 a 30 años baja el dividendo de forma visible, y por eso es lo primero que ofrecen cuando el ingreso no calza. Lo que no se ve en la misma pantalla es que estás pagando diez años más de intereses.
La forma sana de decidirlo es al revés: primero mira cuánto dividendo aguanta tu presupuesto sin apretar, y después elige el plazo más corto que quepa ahí. La referencia que usa la banca es que el dividendo no supere alrededor de un cuarto del ingreso líquido; si tu caso está muy por encima, el problema no es el plazo. Para ordenarlo, sirve el método del presupuesto familiar 50/30/20.
Está en UF, y eso importa
Casi todos los créditos hipotecarios en Chile se pactan en UF. Tu sueldo, en cambio, está en pesos y se reajusta una vez al año o cuando se pueda. Eso significa que el dividendo en pesos sube mes a mes con la inflación aunque el crédito sea “de tasa fija”: lo fijo es la tasa, no el monto en pesos.
Si no tienes claro cómo funciona esa unidad, vale la pena leer qué es la UF antes de firmar.
Los gastos que no están en el dividendo
Aparte del pie, la operación tiene costos de una sola vez que hay que tener en efectivo el día de la firma:
- Tasación de la propiedad.
- Estudio de títulos y redacción de escritura, que hace un abogado del banco.
- Notaría y Conservador de Bienes Raíces, para firmar e inscribir.
- Impuesto de timbres y estampillas, que se calcula sobre el monto del crédito y cambia según si la vivienda está acogida al DFL 2. Pide que venga desglosado en la cotización, porque en montos grandes no es menor.
Como regla práctica, conviene presupuestar estos gastos operacionales aparte del pie y no descubrirlos en la semana de la escritura.
Antes de cotizar, ordena tu perfil
La evaluación mira tu renta líquida, tu antigüedad laboral, tus deudas vigentes y tu comportamiento de pago. Dos cosas que puedes mover con anticipación:
- Deudas impagas. Si tienes registros vigentes, resuélvelos antes de postular: revisa cómo salir de DICOM. Una deuda chica sin pagar pesa más de lo que la gente cree.
- Historial. No basta con no deber: ayuda tener comportamiento de pago registrado. Ahí sirve mejorar el historial crediticio.
Y cuando vayas a cotizar, no lo hagas en un solo lugar: banco, mutuaria y cooperativa evalúan distinto y le dan una respuesta distinta al mismo perfil.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pie necesito para un crédito hipotecario?
Lo habitual es 20% del valor de la propiedad, con ofertas de hasta 90% de financiamiento para perfiles sólidos y a cambio de una tasa más alta. Con el subsidio al crédito hipotecario del Minvu, en viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, el pie puede bajar al 10%.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio de venta?
El banco presta sobre la tasación, no sobre el precio. La diferencia la tienes que aportar tú en efectivo, además del pie que ya tenías considerado. Es la razón más común por la que se cae una compra ya prometida.
¿Estoy obligado a contratar los seguros con el banco?
Los seguros de desgravamen y de incendio y sismo son obligatorios para el crédito, pero puedes contratarlos con la compañía que quieras y presentar la póliza. No están obligados a ser los del banco.
¿Conviene tasa fija, variable o mixta?
La tasa fija te da certeza del interés durante todo el plazo y es la más usada en Chile por lo mismo. La variable y la mixta pueden partir más bajas pero trasladan el riesgo a ti. Para un crédito a veinte o treinta años, la certeza suele valer más que el ahorro inicial.
¿Por qué mi dividendo sube si tengo tasa fija?
Porque el crédito está expresado en UF y la UF se reajusta con la inflación. La tasa de interés no cambia, pero el monto en pesos que pagas cada mes sí.
¿Qué es la CAE y por qué debería mirarla?
Es la Carga Anual Equivalente: un solo porcentaje que resume el costo total del crédito incluyendo intereses, comisiones y gastos. Comparar tasas sin comparar CAE lleva a elegir la oferta equivocada. Compárala siempre sobre el mismo monto y el mismo plazo.
¿Cuánto dividendo puedo pagar sin ahogarme?
La referencia que se usa en la banca es que el dividendo no supere alrededor de un cuarto del ingreso líquido del hogar. Es una guía, no una regla: si tienes otras deudas vigentes, el margen real es menor.
¿Puedo usar un subsidio habitacional y un crédito hipotecario al mismo tiempo?
Sí, y de hecho el DS1 está diseñado así: el subsidio cubre parte del pie y el banco financia el resto. El único programa que puede cerrar la compra sin crédito es el DS49, con un tope de vivienda de 950 UF.